Das kostet die Schweiz

Die erste, umfassende Immobilienpreisstudie der Weltwoche zeigt, was ein Eigenheim je nach Region kostet. In einem Besuch vor Ort nahmen wir die teuersten und günstigsten Gemeinden unter die Lupe.

Von Carmen Gasser

Vom Armenhaus zum Erfolgsmodell: Feusisberg SZ mit Blick auf den Zürichsee. Bild: Patrick Rüegg (Panorama Resort & Spa)

In Courgenay ist die Welt noch in Ordnung. Eingebettet inmitten einer sanften Hügellandschaft im Jura, weit weg von der Anonymität der Grossstädte, befindet sich die kleine 2200-Seelen-Gemeinde. Schafe grasen links und rechts neben der Hauptstrasse, die gesäumt ist von Bauern- und Einfamilienhäuschen mit gepflegten Vorgärten, an denen Kinder mit Rucksäcken vorbeischlendern zum jährlichen Schulausflug. Selbst aus dem Gemeindehaus, dessen Fenster mit bunten Bildern beklebt sind, hört man fröhliche Kinderstimmen, denn dort, im zweiten Stock, ist die Grundschule eingemietet – und keiner der Beamten stört sich ob des Lärms. Ein idealer Ort für Familien, die ein Fleckchen abseits des Trubels der Grossstadtreviere suchen. Und vor allem einer, den man sich noch leisten kann. In Courgenay kostet ein Einfamilienhaus gerade mal 460 000 Franken, Stockwerkeigentum ist bereits für 281 000 Franken zu haben. Das ist ein Drittel dessen, was für das gleiche Objekt in Basel hingeblättert wird.

Die Kriterien unserer Immobilienpreisstudie finden Sie hier.

«Wir haben sehr viel Platz, jeder kann sich hier nach Herzenslust ausbreiten», sagt Vincent Challet, der Gemeindepräsident, über die Vorzüge von Courgenay. Zudem seien die Auflagen und Restriktionen für Umbauten wohl weniger streng als in vielen anderen Schweizer Gemeinden. Der kleingewachsene Jurassier mit dem grauen Anzug, der gerade mal 1000 Franken monatlich für diese zeitraubende Nebentätigkeit erhält, wie er gesteht, bekleidet mit Leib und Seele sein Amt. Oftmals auch zu seinem Leidwesen. Dass er letztens ein an Grössenwahnsinn grenzendes Projekt, den Bau eines Konzerthauses durch die Stararchitekten Herzog & de Meuron, zu Grabe tragen musste, da nicht genügend Sponsoren aufgetrieben werden konnten, scheint ihn noch immer zu schmerzen. Denn man will den jüngsten Kanton der Schweiz vorwärtsbringen, der noch immer zu den wirtschaftsschwächsten gehört.

Reiz der Schlafgemeinde

Courgenay, diese Tiefpreisinsel im Jura, 50 Minuten von Basel, 1 Stunde, 24 Minuten von Bern entfernt, müsste eigentlich Zuzügler zuhauf anziehen. Das Gegenteil ist der Fall. «Mittlerweile stehen viele alte Bauernhäuser leer», sagt Challet. Die Eigentümer seien weggezogen, den Unterhalt der Häuser könnten sich viele nicht leisten. Wie viele leer stehen, könne er nicht sagen, aber es seien einige. Selbst seine drei Söhne sind mittlerweile in die umliegenden Kantone ausgewandert. Challet nimmt es gelassen: «Wir sind eben eine Schlafgemeinde. Das hat auch seinen Reiz.» Was den Reiz einer Gemeinde für den Einzelnen ausmacht, ist individuell. Grundsätzlich gilt: «Der Preis einer Immobilie widerspiegelt all jene Faktoren, die für Käufer heutzutage eine Rolle spielen», sagt Professor Donato Scognamiglio, Inhaber der Immobilienbewertungsfirma IAZI in Zürich. «Sind die Preise in einer Gegend tief, liegt das daran, dass die Nachfrage gering ist, da viele Faktoren nicht stimmen.» Wie im Falle des Juras die rekordhohen Steuern, die Arbeitslosigkeit oder die Distanz zu den Zentren.

Studien zeigen, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Gemäss einer Erhebung der ETH Lausanne träumen 82 Prozent der Schweizer von einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung. Mittlerweile schätzt man die Wohneigentumsquote auf 40 Prozent. Damit bildet die Schweiz im internationalen Vergleich das Schlusslicht. In Frankreich oder Österreich liegt der Anteil der Immobilienbesitzer bei rund 55, in Grossbritannien bei 68, in Spanien bei 82 und in Ungarn gar bei 90 Prozent. Grund genug für die Weltwoche, in einer grossangelegten Erhebung des Immobilienspezialisten IAZI aufzuzeigen, wo es in der Schweiz noch günstige Flecken gibt, die Nachfrage gross und die Attraktivität hoch ist. Denn noch selten waren die Voraussetzungen für den Erwerb von Immobilien besser als heute.

Der Grossteil der Experten rechnet mit einer stagnierenden bis zurückgehenden Nachfrage und damit sinkenden Preisen. Die Gründe: eine Abnahme der Zuwanderung, eine starke Ausweitung des Wohnungsbestandes in den letzten Jahren (Reinzugang von rund 41 000 Wohneinheiten 2010), anhaltend hohe Arbeitslosigkeit und ein Auslaufen der Tiefzinsphase. Bereits hat die jüngste Abschwächung der Nachfrage, gemäss Erhebungen des Bundesamts für Statistik, zu einem seit vier Quartalen ununterbrochenen Preisrückgang bei Einfamilienhäusern geführt. Ausgenommen sind einzig Einfamilienhäuser rund um die Zentren Genf und Zürich, in den steuergünstigen Gemeinden am oberen Zürichsee und in einzelnen Regionen der Ostschweiz sowie den begehrten Tourismusregionen, die noch an Wert zulegen konnten. Doch vor allem ländliche und periphere Regionen, die ausserhalb oder am Rand der grossen Wirtschaftsräume der Schweiz liegen, sowie zahlreiche Regionen des Espace Mittelland mussten 2009 Preisrückgänge hinnehmen. Die stärksten Einbussen in der Deutschschweiz sind in den Regionen Glarner Mittel- und Unterland (10,1 Prozent), Glarner Hinterland (9,5 Prozent) sowie im Sarnertal (6,9 Prozent) zu lokalisieren. Aber auch Westschweizer und Tessiner Regionen wie Pays-dEnhaut (3,3 Prozent) oder Tre Valli (5,2 Prozent) erlebten grössere Korrekturen.

Ganz anders hingegen Cologny, auch das Beverly Hills von Genf genannt. Die 5000-Seelen-Gemeinde liegt an der Ausfallstrasse nach Frankreich, auf einem Hügel, mit umwerfendem Blick auf den Genfersee und seine stattlichen Jachten. Kein Fluglärm, keine Alltagshektik stören die Bilderbuchidylle der malerischen Gegend, in der sich, auf äusserste Diskretion bedacht, zahlreiche bekannte Namen aus dem In- und vor allem Ausland angesiedelt haben: Ex-Formel-1-Rennfahrer Jean Alesi, Fiat-Boss Sergio Marchionne, die Angehörigen der diskreten Familie Maus, der in der Schweiz und Frankreich grosse Kaufhäuser sowie die Marke Lacoste gehören, der Sänger Charles Aznavour, aber in jüngster Zeit auch Finanzakrobaten und eine stattliche Anzahl von Russen. Wer hier, im Labyrinth des gehobenen Wohlstands, vor ein paar Jahren eine Immobilie kaufte, ist heute ein gemachter Mann.

«Vermögende Ausländer, darunter viele Russen, haben in den vergangenen Jahren die Preise für Wohneigentum fast unerschwinglich gemacht», sagt Jean Murith, Gemeindepräsident und Inhaber eines Bestattungsunternehmens in Cologny. Russen würden zum Teil jeden Preis bezahlen, obwohl sie kaum mehr als ein paar Tage im Jahr hier seien. Noch in den neunziger Jahren, sagt Murith, habe man in Cologny rund 500 Franken für den Quadratmeter bezahlt. Ab 2003 seien die Preise dramatisch gestiegen. «Derzeit bezahlt man das rund Sechsfache.» Von dieser Entwicklung profitiert Monsieur M., seinen richtigen Namen will der Unternehmer aus Diskretionsgründen nicht in der Presse sehen. Anfang der neunziger Jahre kaufte er zwei Häuser in Cologny und vermietet diese seither für rund 18 000 Franken im Monat pro Haus. Ein horrender Preis, wie er meint, für eine Immobilie zwar direkt im Zentrum, doch ohne Seeblick und aus den fünfziger Jahren stammend. Dennoch habe ihm erst kürzlich seine Mieterin 2,4 Millionen Franken für das Haus geboten, viel zu viel eigentlich, angesichts des tatsächlichen Werts. Eine Entwicklung, die nicht allen Einheimischen gefällt, auch nicht Charlotte Moser, Galeriebesitzerin in Cologny. «Unsere Kinder sind heute gezwungen wegzuziehen», sagt Moser, da es keine Immobilien zu fairen Preisen gebe. Sie zog vor rund zwanzig Jahren nach Cologny, da sie ein attraktives Grundstück gefunden hatte. Dass der Wert ihres Hauses nun um ein Vielfaches gestiegen ist, nütze ihr wenig, meint sie. «Was machen unsere Kinder, wenn wir sterben, und einer erbt das Haus?» Aufgrund der hohen Bewertung könnte der Erbe die anderen Geschwister nicht ausbezahlen und wäre so gezwungen, das Haus zu verkaufen. Ein Teufelskreis.

Wichtigstes Kriterium: Tiefe Steuern

Abgesehen von Cologny und diversen anderen Hochpreisinseln, ist Wohneigentum heute erschwinglicher als noch vor rund zwanzig Jahren. Dies belegt der Housing Affordability Index (HAI) Composite der Credit Suisse, der aufzeigt, wie viel des Haushaltseinkommens für Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt aufgewendet werden muss. In der Stadt Zürich sind dies aktuell 27,8 Prozent des Einkommens für eine Eigentumswohnung. Im Kanton Genf beläuft sich der Anteil auf 25 Prozent. Im Jura, im Berner Jura, in grossen Teilen des Kantons Solothurn sowie der Region Werdenberg liegen die jährlichen Belastungen hingegen unter 12,5 Prozent. Das sind die tiefsten Werte seit Beginn der Berechnungen 1983. Zu verdanken den rekordtiefen Zinsen, den überproportional gestiegenen Einkommen der Haushalte im Vergleich zum Anstieg der Immobilienpreise von rund 2,8 Prozent pro Jahr.

Doch was interessiert die Schweizer eigentlich am meisten an einer Gemeinde? In erster Linie tiefe Steuern. Diesen Zusammenhang belegte zumindest das Bundesamt für Statistik 2005 in einer Studie «Interne Migration in der Schweiz». Bestes Beispiel dafür ist Küsnacht, die mittlerweile teuerste Gemeinde der Schweiz, die via Tiefpreis-Steuerpolitik Zuwanderer aus nah und fern anzieht. Doch so schön Küsnacht auch ist, mit seinen tiefen Steuern, dem milden Klima und der Nähe zu Zürich, so schwierig erweist sich dort die Wohnungssuche. Gemäss Liegenschaftenvorstand Martin Bachmann muss man pro Zimmer mit rund 1000 Franken Miete rechnen. Sollte überhaupt eine Wohnung frei werden, geht diese unter der Hand weg. In den vergangenen achtzig Jahren bemühte sich die attraktive Seegemeinde zwar stetig, günstige Wohnungen für die unteren Einkommensklassen zur Verfügung zu stellen –, rund dreizehn Prozent der Bevölkerung leben derzeit in Genossenschaftswohnungen und Gemeindeliegenschaften. Allein, es fehlt die Mittelschicht.

«Eine Gefahr», sagt Gemeindepräsident Max Baumgartner. Die Gefahr sei gross, dass das aktive Dorfleben kippe, die Einheimischen wegziehen müssten, sich niemand mehr in den Vereinen, der Feuerwehr oder der Seewacht engagiere und Küsnacht zu einer Schlafgemeinde mutiere. Ein Rezept dagegen: Küsnacht kauft selbst Immobilien und Grundstücke auf – nur meist ohne Erfolg, wie unlängst im Fall zweier Häuser an der Unteren Heslibachstrasse, die zum Verkauf standen. «Wir können nicht die exorbitanten Preise bezahlen», sagt Martin Bachmann, Leiter der Liegenschaftsabteilung, «die viele private Mitstreiter bieten.» Häufig würden diese alte Einfamilien- oder Mehrfamilienhäuser abreissen und daraus teure Eigentumswohnungen machen, was die Lage noch verschärfe.

Spekulantenfreie Stadt

Ein Problem, das man im neuenburgischen Le Locle nicht kennt. In der Industriearbeiterstadt, die zum Unesco-Welterbe gehört und seit Jahrzehnten von einer kommunistischen Stadtregierung geführt wird, säumen Genossenschaftsbauten aus den sechziger und siebziger Jahren die Einfahrtsstrassen. Das ist ebenso unschön wie die renovationsbedürftigen Herrschaftshäuser in der Altstadt, aber günstig. Über achtzig Nationalitäten, ein Drittel der Bevölkerung Ausländer, wohnen in dem engen Tal direkt vor der Grenze zu Frankreich. «Seit den fünfziger Jahren konzentriert sich die Stadt darauf, Gebäude zu kaufen oder zu bauen und als günstigen Wohnraum anzubieten», sagt Gemeindepräsident Denis de la Reussille. Man wolle keine Spekulanten in der Stadt. Private Investoren fehlen nun vor Ort. Die Stadt hat einmal mehr das Zepter in die Hand genommen und will innert der nächsten zehn Jahre einen ganzen Stadtteil mit 500 Wohnungen, Baggersee und Promenade schaffen. Dass angesichts der 6,5 Prozent Arbeitslosigkeit in Le Locle so viele Wohneinheiten gar nicht weggehen, glaubt de la Reussille nicht. Der ehemalige Lehrer ist von der Attraktivität seiner Stadt überzeugt. Genauso wie sein Kollege aus dem Jura. Und darauf kommt es ja bekanntlich an: dort zu wohnen, wo es gefällt. Und noch besser, wenn es auch noch günstig ist.

Immobilienrating: Die Kriterien

Bei dem Einfamilienhaus handelt es sich um ein typisches Schweizer Einfamilienhaus mit folgenden Eigenschaften:

  • Gute Lage
  • 650 m2 Grundstücksfläche
  • 140m2Nettowohnfläche
  • 5,5 Zimmer
  • Garagen (1 separat, 1 Abstellplatz)

Bei dem Stockwerkeigentum handelt es sich um eine typische Schweizer Wohnung mit folgenden Eigenschaften:

  • Gute Lage
  • 6 Wohnungen im Gebäude
  • Situierung der Wohnung im Gebäude ist gut
  • 120m2  Nettowohnfläche
  • 4,5 Zimmer
  • Garagen (1 Parkplatz in Tiefgarage)

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